美国投资移民受到越来越多中国人的欢迎，即使在美国买房和移民并没有直接关系，也抵挡不了中国买家在美国购房置业的热情。在许多投资者眼里，海外房产是资金安全的投资渠道，而且其市场更为透明，资产价值更高，也更容易把控，这也是海外房产越发被富裕投资者推崇的主要因素。

　　鉴于近年海外房地产投资展现出的巨大潜在优势，本期，海外地产投资专家就对美国房产投资做一个简单的分析，解答投资者们的疑惑。

　　美国经济世界第一、教育全球领先、市场机制健全、法律体系完善

　　许多客户会希望我们能对美国与其他国家置业做一个简单对比，其实其他国家诸如澳大利亚、加拿大等国与美国相比都没有太大的可比性。
　　就经济上而言，美国是世界经济第一强国，无论是经济总量抑或人均国民生产总值均位于世界前列。
　　教育全球领先：全世界排名前百的大学中，有半数均位于美国。而且美国所提供的大学教育是公认的最具有竞争力的。
　　市场机制健全：百年以上的市场经济发展，使得美国建立了完善健全的市场机制。就房地产而言，与中国相比最大的不同就是一二级市场并重，其中二级市场更为活跃。这就保障了我们投资美国房产日后可以轻松出售。
　　法律体系完善：许多国人对于投资美国房产的最大的顾虑就是担心自身权益被侵害而又难以控告。其实这种担心大可不必，经过多年的发展美国的法律早已经健全完善，您所会有的担心都会有法律为您提供保障。同样以购置房产为例，在美国购置房产首期房款都是打到产权公司的账户而非开发商账户。产权公司会监督合同执行，并对房屋产权做检查，再最终确定交易之前，这笔钱都不会交给开发商。这就最大程度地保障了消费者的权益。

　　房价处于历史低谷，机会百年难遇

　　美国在二战后发生过两次重大的经济危机，分别是70年代由石油危机引起的经济滞涨以及在80年代末由于贸易逆差、伊朗冲突和货币贬值引发的第二次经济危机。在这两次危机中，美国房地产跌幅都很小：1979－1982年期间跌14％，1988－1995年跌6％。
　　自1996年房价止跌后，美国房产市场迎来了黄金的十年，截止到2005年，平均上涨超过100％。而这仅仅是在6％的跌幅之后。在如今超过40％的跌幅后的美国房产会有怎样的反弹，相信您心里会有一个大概的预估。
　　而对于一些投资者对于美国房产进一步下跌的疑虑，我们可以通过购房与租房成本对比来看。当买房的成本低于租房成本，房价显然就很难下跌。德意志银行的数据显示：目前美国购房人仅用收入的9．8％来支付税后房贷、房产税和保险，比2007年房价泡沫最大的时候下降了17．2％，这是自1999年以来的最低值。在美国54个主要房地产市场中，有28个市场的支付房贷和其他主要费用的成本低于租房。
　　种种数据均表明，美国楼市即使不能“量价齐升”，也已处于底部。美国房产如今正处于U形底部，正是投资的最佳时机。

　　美国房产公司跨地域操作能力强

　　美国是幅员辽阔的大陆国家，各地区的自然条件不尽相同，文化背景和生活习惯差异明显，美国的大型房地产公司都在东西部沿海拓展业务，注重跨地域发展。中国是世界上面积第三大的国家，人口数量世界第一，东西南北各方差异都很大，包括万科在内的大型房地产公司都确定了异地扩张策略，学习香港的地产商显然已经不合时宜，跨地域复制能力的高低直接决定了企业能否做大做强，万科虽然很早就进入很多城市扩张了，但是其异地复制能力与美国同行相比仍然有很大的差距。

　　美国房地产业专业化程度高

　　房地产开发的各个环节都是分开的，形成了一个完整的业务链。万科充其量也就是相当于美国的　Home Builder，属于建筑服务行业，而不属于严格意义上的房地产行业(专指房地产投资行业)。中国房地产行业市场细分的程度和分工还不够深入，随着竞争的加剧和市场环境的变化，将会有部分企业或者企业的部分资源转向房地产投资业务。

　　美国房地产业融资能力强

　　在美国，房地产资金一般是银行资金占到15%，有70%来自于社会资金,融资渠道很多，对银行的依赖度不高。而在中国，一般有80%的资金与银行有关系，这里面既有投资商、开发商，又有建筑商，还有购房者的贷款，银行实际上是最大的开发商。这种严重依赖于银行的资金模式是很脆弱的，一旦市场发生异动、行情下跌，金融体系就很危险，后果很严重的。例如万科，即使是资金雄厚、财务状况良好，在这个时候也实难独善其身，要提高抵抗风险的能力就要在融资上借鉴一下美国同行的经验。
　　综上所述，美国房产的优势与机遇都是其他房产所不能比拟的，美国的房地产行业是非常适合长期投资的。

　　来源：苏州日报