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关于美国学区房的购买华人父母们买对了吗?

发布时间:2017-12-12 09:23来源:未知 点击:

        据报道,买房一直都是中国家庭最关注的话题之一,买学区房也不是中国人的偏好,美国家庭一般也会在孩子进入学龄(5岁上幼儿园)时开始迁入好学区,然而,好学区的高价房让一些中产家庭也望而却步。如何选择学区房?买学区房是否能彻底解决孩子的上学问题?学区房是租比较划算还是买比较划算?这些都是中国家长要慎重考虑的问题。
        学区房是买还是租?
        也许是中国北上广的学区房实在太贵,中国人在美国购房时,房产中介提起美国的学区房都一脸“赶快去白捡”的表情,但真的有这么便宜吗?
        网上疯传的200万元人民币就能买到的小别墅的确也有,但地理位置大概是在广袤的田野上,方圆五十里内大概就一所普通中学。如果想在繁华地带选一个学区房,就没那么便宜了。首选城市旧金山、洛杉矶、纽约,稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上,在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方,一个两居室就能卖到300万至500万美元。在这个房价基础上,还得为“好学区”多支付20%至30%的费用。
在华人最为集中的纽约皇后区,不同学区之间的差价甚至能多买一套房。在大城市,一街之隔房价就可能天差地别。
        在纽约,好的公立学校大多分布在近郊区。根据报道的数据显示,华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右。除此之外,每年还要支付1%至3%的地税。纽约周边的地税在2.5%左右,买一套200多万美元的学区房,之后每年还要支付5万美元左右的税金,并不轻松。
        如果收入能负担得起房价,家长会选择购买学区房,如果负担不起,也有家庭会选择租房。而正因为学区房不愁租,所以更多家长宁愿买房。
        成熟的房产投资者除了关心购房成本以外,更要关心所购房产市场的变化、政策及保值性。即使将来整个房产市场进入疲怠期,好的学区房也能维持比其他同水平房屋更高的售价,并更容易转手。美国人一般会在孩子进入学龄时买学区房,因此建议投资者选择有三四个卧室的房产,易于出手。
        中国买家青睐“以房养学”
        一份报告显示,9月美国平均房价为20.27万美元,比去年上涨6.9%;全国租金中值为每月1430 美元,同比上涨 2%。
        就地域来看,西海岸住房市场蓬勃发展,由于就业需求增长,西雅图与加利福尼亚州圣何塞的房价增速领跑全国,分别较去年同期增长12.4%与10%。
        根据美国房地产经纪人协会(NAR)统计,目前加州、得州、佛罗里达州的房产最受中国买家青睐。
        另一种“以房养学”的方式是利用房子的升值来补回留学的花销。一名曾就读于加州大学伯克利分校的中国海归回忆:“我当时在美国留学时,身边有不少中国同学买了房,大部分是在留学前购置学区房。还有一些是毕业后买,留在美国就业的。有些朋友在留学前买的房子,毕业的时候发现房产的增值幅度几乎可以抵消学费支出。”
        不过,“以房养学”并不是在美国所有的地方都可行,而且有一些学区的房源供给紧张。美国房地产数据平台10月发布了一份全美十大顶尖院校学区房“以房养学”可行性报告,对于在9月进入 US News 2018 美国大学榜单的10 所顶尖院校(包括普林斯顿、哈佛、芝加哥大学、耶鲁、哥伦比亚大学、麻省理工、斯坦福、宾夕法尼亚大学、杜克、加州理工学院),分析其学区房的增值水平是否可以抵消本科四年的学费。报告显示,2013年8月至2017年8月这一年里,只有哈佛、麻省理工、斯坦福这三所院校所在市的房价升值幅度高于预估学费总额,其他则不及。
        在顶级学区买房,动辄200多万美元
        曾有中国网民分享在纽约买房的经验,他用了4年时间跑遍纽约和新泽西,只为买到学区好、价格合理、生活方便的房子,选房要求包括:75分钟内能到曼哈顿;学区内的高中SAT均分至少1500,最好能达到1800;亚裔人口比例超过20%——该网民觉得亚裔较多的地区中国餐馆也会比较多,孩子在学校也能避免歧视和霸凌。
        其实,所谓的“好学区”是双向选择的结果。好学区的高房价保证了入住家庭多是关心孩子教育的家庭,父母更加愿意配合和参与学校的教学活动,好的老师也愿意来这些学校,毕竟老师都希望教到好学生,提高自己的教学评估。这样一来,这些学区的房价也就维持在一个比较高的水准。
        而如果在好的学区买房,除了能够省下一笔私立学校的学费,还能保证房子的升值空间,而且这些地方的房租也高些。所以即使不考虑孩子上学的问题,买房者也会尽量选择好的学区,将来转卖的时候会比较容易。
        还有一种观点是,公立学校每年的花销平均约8500美元,私立学校达1.3万美元,因此相比让孩子上私立学校,在好学区买房是更收益更高的投资,毕竟房子保值,私立学校的学费却收不回来——私立学校花费的平均价格是每年1.3万美元,如果住在全美私立学校最贵的加州帕罗奥图(Palo Alto,斯坦福大学所在地),学费会超过2.8万美元。
        不过,美国的学区房的价格比中国一线城市还是合理一些,因为没有户籍制度的限制,判定学区和房子是租是买、孩子的国籍都没有关系。另外,众多优质的私立学校也起到了压制学区房价格的作用,毕竟如果好学区房价过于离谱,人们就会选择同样高水平的私校。
        那么,美国学区房性价比的底气是什么?
        首先,美国的“顶配”中学大多是私立中学,如奥巴马的两个女儿就读的西德维尔友谊中学(Sidwell Friends School)就是顶级私校之一,虽然要每年十几万美元的昂贵学费,但不存在学区限制。如学区房价格过高,家长们大可为孩子选择私立学校,让孩子享受更多元的教育。
        其次,美国的学区制度只要求家庭在学区拥有居住资格,不强求家长买房,家长可以自由选择是买房还是租房。再加上美国较为规范的租房市场,学区房很难产生炒作热潮。
        再者,美国的学区分布较为均匀,无论是在市区还是郊区,均有水平相当的学校分布,教育资源相对平均,市区和郊区学区房的价格也相距不大,家长们不会因为“要送孩子去城里上学”而去挤占城里的一亩三分地。
        何为“好学区”?各地评估系统不同
        美国公立中学、小学和幼儿园采取就近入学的原则,法律规定,任何居住在这个学区内的孩子都有享受免费公立教育。学校质量好的地区成了吸引家庭入住的“好学区”,听上去和中国的学区房差不多,其本质还是不同,如美国对学区房的精准定位在高中,因为中小学教育阶段的学习任务相对轻松,而决定孩子未来能读哪所大学的飞跃性成长学习都集中在高中阶段。
        在美国家长眼中,公立与私立中学各有优势。公立中学只接受短期的外国交换生,法定最长时限为一年,不得接受外国申请者作为独立学生长期学习;而私立中学接受外国留学生以学生签证长期就读。这意味着,公立中学的国际生比例远少于私立中学,且学费远低于私立中学,奖学金也更容易申请,因此公立学区同样受家长的青睐。
        不同地区对学区是否优秀各有一套自己的衡量标准。纽约教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定:学校环境(包括学生出席率),占总分的15%;学生表现,其中初中和小学根据学生英语和数学的会考成绩衡量,高中则根据学生毕业率衡量,占30%;学生进步,包括学校是否有效地帮助学生取得进步,占55%。
        在加州,现有的学区评估系统是从1999年开始实施的“学术表现指数”(Academic Performance Index,简称API),它通过学生在加州标准测验(CST)中的英语、数学、科学和社会科学所取得的成绩来进行评估,高中API还要考量加州高中毕业考试结果。
        API的最低分为200分,最高为1000分。每所学校在每一年都有其目标分数,按照前一年的分数以及800分基准之间的差异来决定。学业成绩进入前10%的学校的表现指数为10,排在最后10%的学校的指数为1。因此买学区房时,房产中介会介绍此地的学校是10分还是8分。
        2016年底,加州媒体曾报道称,加州学区教育委员协会(California School Boards Association,CSBA)可能将取消学区排名,并修改API系统。有人担心,如此一来,既有的学区排名会被颠覆,好学区的学区房价格也会受影响。但地产经纪和相关官员都认为,明星学区早已名声在外,短期内不必担忧,而家长也可上网查看学校评价,不一定局限于当局的资讯。
        各学区每年对所属学校的学生出勤率、成绩排名都有相应的报告发布。虽然指标不尽相同,但官方发布的数据具有很强的权威性,可以作为挑选学区房时的可靠依据。此外,家长也可以自行在网络上查询学校历年的SAT成绩。
        美国每一栋居住房都有一所相匹配的学校,只要在网上输入自己的家庭住址便可查到相应的学区、学校名称和地址,上网查到孩子可上的学校后便可与校方联系。
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