前些日子胡润财富排行榜公布，59岁的许家印拿着2900亿元的成绩单，首次问鼎中国首富，并创下胡润榜历年来财富最高值，然后双马分别位列二三名，不禁让人唏嘘：“人生啊，不过就是买买房子，玩玩手机！”
其实不仅仅是中国，澳洲也是一样，近些年，澳洲房价的上涨催生出了许多富豪，上周我们引用了国际清算银行（BIS）的“利率影响房价走势”研究报告，对澳洲房地产市场存在的风险以及泡沫的可能性做出了简单分析。
国际清算银行（BIS）报告的分析结果表明，澳大利亚房价自上个世纪60年代开始就一直处于长期上涨的态势，持续时间是近几十年来的全球之最。在此期间，房价每年平均增长8.1%，每9年翻一番。
两日后，澳洲房产网站Domain公布了最新数据，悉尼又有14个区域加入了房屋中位价“百万俱乐部”，截止10月中旬，目前已有约284个区域房屋中位价突破100万澳元。而房屋中位价在50万以下的区域已消失殆尽。
未来一年澳洲的房价会如何呢？如何把握澳洲房价命脉走势？今天，我们就简单来看一看。
1悉尼100万区域再增
据Domain方面报道，虽然说悉尼地区房屋中位价突破100万澳元已经非常常见了，不过现在房价上百万的区域在不断向市中心以外的区域延伸，Canterbury Bankstown和西悉尼地区也开始不断挤入“百万俱乐部”。
第三季度悉尼的房屋中位价下降了1.9%，降至1,167,516澳元，但仍然有14个区的房屋中位价冲破了100万澳元的大关。
Domain的首席经济学家Andrew Wilson表示，这说明中等市场还有很多进步空间，但他也表示：“悉尼突破100万澳元中位价的区域增长速度已经不如过去2年，这说明悉尼的房价面临上涨压力。”
其实从今年年初开始，就不断有地区房屋中位价突破100万。8月份，房地产研究机构CoreLogic公布的报告显示，悉尼房价上百万澳元的地区越来越多并由市中心逐渐向外蔓延，就连距离CBD 75公里的郊区的房屋中位价都被推高到逾100万澳元。
研究机构CoreLogic比较了今年和2012年各大首府城市地区的房屋中位价，有效地反应了负担能力。高级研究分析师Cameron Kusher说：“五年前你仍然可以在距离悉尼市中心8公里的地区买到100万澳元以下的房屋，但现在根本不可能。在悉尼，你可以明显地看到人们的负担能力是如何恶化的。”
在悉尼，超过一半（56%）的地区房屋中位价逾百万澳元。墨尔本，33%的地区房价逾百万，布里斯班（6%）、珀斯（11%），而霍巴特没有一个地区的房屋中位价超过100万澳元。
250万以下的独栋屋彻底从悉尼市场消失
5年前，悉尼有159个区的独栋屋中位价低于50万。到今年3月份独立房中位价低于50万的区域仅剩下4个，到了6月份，只剩下一个区Willmot，该区当时的中位价是48.5万，但是4个月后，现在一个也没有了。
根据第三季度的数据显示，悉尼房价最便宜的区是Tregear，目前独栋屋中位价为51万；其次是Willmot，中位价在51.5万，两个区都位于悉尼市中心以西47公里以外。
房产中位价就是把当地售出房产的价格由低至高顺序排列，排除当地售出的最高价和最低价，中间价位就是当地的房产中位价。
虽然悉尼整个地区的房产中位价在今年第三季度出现下滑，但是低端市场的房价却一直在攀升。
Domain集团首席经济学家Andrew Wilson表示：“即使市场出现放缓趋势，但仍有很多人争相购买，因此普通市场的房价总是面临着上行压力。”
独栋屋中位价在60万以下的区目前也已经出现了供不应求的趋势。
整个悉尼数百个区域中，只有17个区属于60万以下。这些区基本上都在悉尼西区的Blacktown一带。除Tregear和Willmot这两个区之外，还有Mount Druitt、Shalvey等。
澳洲统计局今年8月份公布的数据显示，由于受到7月份印花税减免政策生效的支撑，新州普通房市买家增多。
虽然近期包括悉尼在内的澳洲首府城市房价出现了下滑，但是有经济学家依然预计，2018年澳洲房价仍然会出现显著上涨。
32018年悉尼房价或继续上涨
调研机构SQM Research 公布的最新数据显示，预计2018年墨尔本房价将会攀升7%到12%左右；悉尼涨幅预计将会在4%到8%左右；首都领地堪培拉房价预计将会上涨5%到9%左右。
SQM Research总经理Louis Christopher说道：“尽管最近数据显示悉尼房价出现下滑，但其增长前景依然令人惊讶，2015年下半年的‘剧情’可能会重演”。
2015年年底左右房价出现小幅下滑，但在进入2016年后迅速得到回升，在短短几个月内，独栋屋价格再次大幅上涨了10万澳元左右。
“很有可能进入2018年后，前半年房价会小幅回落，但会在下半年得到回升”。
虽然如此，Christopher依然认为明年悉尼和墨尔本房价还将继续强势上涨，霍巴特明年房价增幅或将达到13%。
布里斯班方面，明年房价增长预期将达到3%到7%左右。
珀斯和达尔文预计明年上半年房价将会有所回升，两个城市的增幅大约会在1%到4%左右。
但以上这些预测都是基于利率不变的情况下作出的推断。澳洲审慎监管局（APRA）方面任何的变动都会成为未知因素从而影响市场的走势。
Christopher说道：“澳洲监管部门的行动来得要比我预期的更快，今年年初审慎监管局开始限制银行贷款，悉尼房市也确实受到影响有所冷却”。所以，此前预测的今年悉尼房价上涨11%-16%可能无法达到，2017年涨幅大约会在6%-8%之间。
从上图的模型中我们可以看出，悉尼和墨尔本地区可能对于利率的改变更加敏感，甚至增加0.25％可能就会导致两个城市的增长幅度缩小。
墨尔本方面，如果利率上涨0.5%，涨幅预计会在5%-9%或者5%-8%左右。
悉尼方面，如果利率上涨25个基点，涨幅可能会下跌至3%-6%。
但是Domain首席经济学家Andrew Wilson则认为，明年悉尼房价很难达到8%，涨幅最多是其一半，也就是4%。Wilson说道：“明年涨幅或许将会为2011年以来的最水平，毕竟现在经济环境发生了改变”。
4UBS：房价增长已经见顶
而瑞银（UBS）则表示，由低利率带来的澳洲长达55年的房市繁荣即将终结，澳洲房价2018年将趋于平缓，增长或在0%-3%。
瑞银方面认为，实际上家庭对房贷利率上涨和宏观审慎政策收紧的敏感性比大多数人意识到的还要高。
“ 如果一个经济体不能承受它的生存压力，那么经济增长就会停止，房价就会下跌。”
最近该投行的研究显示，三分之一的只付息借款人不了解他们的贷款详情；另外，银行向提供虚假信息的借款人发放了5000亿澳元的“骗子贷款”。
导致澳大利亚购房者所面临的住房可负担性较去年同期出现恶化。
 
以澳大利亚双薪家庭负担80%的按揭比为例，9月份平均房贷月供占收入的比例为28.7%，较去年同期的27.4%有所上升。
具体而言，悉尼、珀斯和阿德莱德三地月供占收入比例与去年同期相比有所改善，但悉尼和布里斯班的这一比例则同比出现上升。
 
麦格理集团（Macquarie Group）前房地产主管Bill Moss警告说：“随着市场放缓、建筑减少以及购买房产的人减少，这种过热的情况自然会得到修正，而且现在银行在更仔细地考虑把钱借给谁。另外的问题还有负担能力和利率，负担能力好比是橡皮筋，拉的越长对你的伤害越大。”
值得一提的是，悉尼房价受澳大利亚审慎监管局（APRA）限贷措施影响虽有所放缓，但仍然是澳大利亚最难以负担的城市。
 
此外，数据研究表明，悉尼相比澳大利亚其他城市对房价、家庭收入和利率的敏感性更高。例如，房价每变化10%，澳大利亚平均月供占收入的比例则变化2.9%。相比之下，悉尼房价每变化10%会引起月供占收入比例变化3.6%。
以上原因都有可能在未来一年拖累消费增长，家庭财富效应正减弱，同时工资增长的复苏情况令人失望。
对于央行利率，瑞银方面认为直到2018年下半年之前，官方利率可能维持不变，尽管储行担心房市，但监管者收紧贷款条件的措施已初步奏效。
这项研究出炉之际，住房负担能力一直受到关注。随着监管部门打压借贷，买家逐渐减少，标志着悉尼和墨尔本长达5年的房市热潮开始降温。
综合整篇文章我们来分析下，其实这些经济学家的对于房价的预测无非基于4个要素：
（1）人均GDP增长。万通控股董事长冯仑在他的文章中曾指出：“从国际经验来看，当人均GDP在4,000到8,000美元阶段，房价每年都会上涨5%到10%；但当人均GDP到了12,000到15,000美元时，房价涨幅将会放缓。”
（2）人口增长。无可厚非，持续走高的住房需求是带动房价上涨的关键因素，人口不断增加的城市，房价就有了支撑，如果人口增速减少，房价就会放缓。举个最简单的例子，澳洲部分以矿业为主的城市近些年房价出现下跌，原因是澳洲经济从矿产业向服务出口业的转型，导致这部分地区劳动力减少。
（3）新房与二手房的销售比例。以悉尼为例，如果每天成交的4套房屋中，2套新房和2套二手房，那证明市场上有需求。一旦市场出现饱和，这个比例可能就会变成1套新房和3套二手房，那新房的价格上涨就比较难。
（4）宏观调控，政策规划。这个方面的影响在澳洲已逐步显现出来，从今年3月份开始，澳洲审慎监管局就对澳洲银行机构加强了监管措施，限制贷款上限，严查“骗子贷款”等。我们也确实看到了政策面对澳洲房市的影响。此外，基础设施建设对于当地的房价也会造成部分影响。
当然，以上4点也仅仅是一个大方向，实际上任何投资都存在许多不确定因素。澳洲房地产作为一个长期投资项目，55年上涨6556%也并不是一路坐火箭涨上来，波动肯定是存在的。主要还是需要树立正确的投资理念，放正心态。
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